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双赢财务|租房作为职工宿舍 财税风险问题

作者: 本站 来源: 本站 时间:2020年05月13日
 常见问题:企业租房作为职工宿舍,会计如何核算,企业所得税租金是否作为福利费中除,负担的出租方应缴纳的税费,能否税前扣除?以企业名义租和以个人名义租,有什么风险,如何财税处理?租金及后续发生的修理费、物业费、水电等费用可能抵扣进项税额?

  (一)会计及企业所得税处理

  租房作为职工宿舍,租金是否可以作为福利费税前扣除?

  常见问题:1、企业租房作为职工集体宿舍:企业与房主个人签订租赁合同,企业直接与个人结算。在此种情况下,企业承诺相关税费由承租方企业负担,企业将负担的相关税费在企业所得税前扣除。

  2、员工租房,凭票报销:通常企业提供给个别高管员工和主要技术人员,租赁合同与个人签订,员工以票报销。在此种情况下,一是企业直接报销直接列入职工福利费并税前扣除。二是,取得员工个人名抬头的发票。

  风险提示:1、对于负担的税费,如城建税及附加,房产税,由于承租方,不属于纳税义务人,不得在企业所得税前扣除。

  2、提供给个别员工的宿舍,其支出属于职工薪酬/工资薪金,应列入职工薪酬/工资薪金核算。

  3、取得个人名抬头的发票,存在不能税前扣除风险(如果列入职工工资核算并税前扣除,不受影响)。

  4、发票备注栏要注明不动产详细地址。

  5、租赁合同要留存作为税前扣除凭证之一。

  第一种情形:企业租房作为职工集体宿舍

  1.1会计处理:支付的租金按租赁期摊销,列入职工福利费核算。专门用作宿舍的,不得抵扣进项税额。

  支付租金时,通常一次性支付数月租金:

  借:长期待摊费用

   货:银行存款

  按月摊销:

  借:应付职工薪酬/职工福利费

   贷:长期待摊费用

  借:成本/费用

   货:应付职工薪酬/职工福利费

  支付的相关税费

  借:营业外支出

   贷:银行存款

  1.2企业所得税:对于支付的租金,按租赁期摊销,列入职工福利费,税会无差异。

  对于负担的税费,如城建税及附加,房产税,印花税,由于承租方,不属于纳税义务人,不得在企业所得税前扣除。

  应对建议:1、改变会计核算办法,将负担的税费,改为转收代付,挂往来核算。

  将支付的相关税费:

  借:其他应收款/出租方

   贷:银行存款

  借:银行存款

   贷:其他应收款/出租方

  2、适当提高租金,将税费仍由出租方负担。但应注意月租金10万元以下的免税政策临界点。

  第二种情形:员工租房,凭票报销。

  2.1会计处理:按月支付或摊销的租金,形成了按月按标准发放的住房补贴,应当纳入职工工资总额。无论以票报销,还是列表发放,均应列入工资总额。

  借:成本/费用(职工工资)

   贷:应付职工薪酬/短期薪酬/职工工资

  借:应付职工薪酬/短期薪酬/职工工资

   贷:银行存款

  2.2企业所得税:与会计口径一致,按职工工资税前扣除。

  列入工资总额,则存在增加工会经费,增加残保金基数及社保基数。

  实践中,对于凭票按月负担个别员工租金,列入职工工资核算并税前扣除,存在不少争议,很多财务人员均列入了职工福利费核算并税前扣除,笔者还是赞同列入职工工资核算并税前扣除。

  应对建议:由公司与出租方签订租赁合同,统一凭票结算,取得以公司抬头的发票,列入职工福利费核算。

  相关规定

  《企业所得税法实施条例》第四十七条规定,企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费,按照以下方法扣除:

  (一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除;

  《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企〔2009〕242号)第一条规定,企业职工福利费包括为职工卫生保健、生活等发放或支付的各项现金补贴和非货币性福利。

  第二条规定,企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇,已经实行货币化改革的,按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴,应当纳入职工工资总额,不再纳入职工福利费管理;尚未实行货币化改革的,企业发生的相关支出作为职工福利费管理,但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定,不得再为职工购建住房。

  《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2015年第34号)第一条关于企业福利性补贴支出税前扣除问题规定,列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴,符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第一条规定的,可作为企业发生的工资薪金支出,按规定在税前扣除。

  不能同时符合上述条件的福利性补贴,应作为国税函〔2009〕3号文件第三条规定的职工福利费,按规定计算限额税前扣除。

  《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第一条的规定,关于合理工资薪金问题。《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”,是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时,可按以下原则掌握:(一)企业制订了较为规范的员工工资薪金制度;(二)企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平;(三)企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的,工资薪金的调整是有序进行的;(四)企业对实际发放的工资薪金,已依法履行了代扣代缴个人所得税义务;(五)有关工资薪金的安排,不以减少或逃避税款为目的。

  第三条关于职工福利费扣除问题规定,《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费,包括以下内容:(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利……

  天津税务2019年度企业所得税汇缴政策口径

  12.职工住宿租金的税前扣除问题

  企业为职工提供住宿而发生的租金凭房屋租赁合同及合法凭证在职工福利费中列支。

  (二)增值税

  1、用于办公及职工宿舍发生的房屋租金进项税额是否可以抵扣?

  常见问题:租入一层楼,部分房间用于职工宿舍,部分用于办公,租金是否可以抵扣?属于既用于一般计税方法计税项目,又用于集体福利,能否抵扣问题。如果能抵扣是分期抵扣还是一次性抵扣?

  风险提示:1、租入不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于集体福利,可以抵扣。2、兼用的固定资产、不动产,无论是购入还是租入,进项税都可以抵扣。

  相关规定

  《财政部、税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)第一条规定,自2018年1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

  2、职工集体宿舍发生的修理费物业费等是否可以抵扣进项税额?

  常见问题:修理费、物管费、水电费、网络费等费用,专用于集体宿舍的不能抵扣进项税额,但对于兼用于应税项目的,能否抵扣存在不同处理,实践中争议也较大。

  风险提示:1、对于专用于集体宿舍的修理费、物管费、水电费、网络费等费用,不得抵扣。

  2、兼用的,修理费、物管费、水电费、网络费等费用即用集体宿舍又用于办公等,则可以抵扣进项税额。

  实践中争议较大,一种观点认为,兼用的应当划分出不得抵扣项目,一种观点认为,租用不动产兼用情况下,以及固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产情况下,均可抵扣进项税额,对于兼用情况下共同发生的费用,应也可抵扣进项税额,且在营改增前就有地方,如河北国税对建筑物和构筑物的附属设备及配套设施耗用的水电气、维修费,应征消费税的摩托车、汽车、游艇耗用的油料及维修费可以抵扣进项税额。笔者认为无论是购入的还是租入的不动产,其发生的修理费、物管费、水电费、网络费等费用难以准确区分以及不具备可操作性的特性,按有利于纳税人的原则,可以抵扣进项税额。

  应对建议:专用于职工宿舍的修理费、物管费、水电费、网络费等费用,不得抵扣,报销凭证附件需有明确区分。对于兼用的,报销凭证附件不作详细区分。

  相关规定:财税〔2016〕36号附件1营业税改征增值税试点实施办法

  第二十七条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

  (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

  第三十条规定, 已抵扣进项税额的购进货物(不含固定资产)、劳务、服务,发生本办法第二十七条规定情形(简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外)的,应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的,按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

  《河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告》(河北省国家税务局公告2011年第7号)第一条规定,关于固定资产进项税额抵扣范围问题:(一)凡在《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税〔2009〕113号)中列举建筑物和构筑物的附属设备及配套设施耗用的水电气、维修费,应征消费税的摩托车、汽车、游艇耗用的油料及维修费可以抵扣进项税额。

来源:每日税讯

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