企业以土地使用权、房屋等不动产投资、转让给关联公司的业务重组历来是税收征管实务的重点和难点，由于涉及到多项税种的征收、暂免和不征，尤其是房地产企业以其经营规模、纳税体量都较大的特点，企业的涉税风险和税务机关的执法风险都很大。笔者结合不久前工作实际中遇到的一个真实案例，就此做一分析。
一、基本案情介绍
甲公司业务难点在于以土地使用权做为股权投资，而对地上附着物即在建工程却以收取补偿费的形式进行转让并且售价明显偏低；另外出现了土地使用权和地上建筑物分离转让的问题，法理上有无依据？
乙公司业务难点在于支付的受让在建工程价款明显偏低、平价转让股权问题。
丙公司业务难点在于平价受让股权问题，是与甲、乙存在重大利益关切的第三方。
下面就三方主要涉税问题逐一阐述如下：
（一）甲公司
1.增值税。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。也就是说，对将不动产投资入股换取股权行为是为了获取经济利益，属于有偿转让无形资产或者不动产，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）第五条规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。
综上所述，对企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。
这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额凭据，接通了增值税“环环征收、层层抵扣”链条，从而说明以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。
甲公司对投资行为应按规定缴纳增值税，其计税依据按照《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照组成计税价格确定，组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。考虑到土地使用权在18年前取得，近年来土地使用权价格上涨很大，按公允价值计量较为真实，但由于第一、第二种办法规定的纳税人本身、其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格可能无法确定，故按计税价格做为销售额较为客观。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年14号公告）第三条规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
本案中无形资产在18年前取得，无法取得有效合法凭证做为进项税额抵扣，选择简易计税的方法是明智做法。
如果成本利润率设定为10%，增值税的计税依据=923×（1+10%）-923=92.3万元，应纳增值税为92.3×5%=4.615万元。
此处应有的会计分录为：
借：长期股权投资 万元
贷：无形资产923万元
营业外收入（公允价值与账面价值的差额）
应交税费——应交增值税（简易计税）4.615万元
2018年10月，转让在建工程业务，成本为1830万元，并先后只收到乙公司700万元拆迁补偿费，这700万元可视同收到转让在建工程的价款，应缴纳增值及城建税、教育费附加、地方教育附加等税费。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年14号公告）第三条规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
根据《实施办法》第四十四条规定， 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照组成计税价格确定。本案中甲公司属于税法规定的转让老项目，故简易计税是较好选择，转让在建工程通常无可比价格，故也应按组成计税价格缴纳增值税较为客观，即应以1830×（1+10%）=2013万元为计税依据，适用“销售不动产”税目缴纳增值税，应纳增值税。=100.65万元。
此处应有的会计分录为：
借：应收账款1930.65万元
贷：在建工程1830万元
应交税费——应交增值税（简易计税）100.65万元
借：银行存款700万元
营业外支出1230.65万元
贷：应收账款1930.65万元
法理讨论：甲公司单独以土地使用权出资入股是否符合法律规定？
《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设备一并处分。物权的设定、内容、转让方式等应按照法律规定进行。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（1990年国务院令第55号）第23条规定，土地使用权转让时，地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让。
本案中甲公司出资时，单独以土地使用权作价入股，按照上述规定，地上的在建工程视同一并转让，无非是土地使用权作为股本投入，在建工程进行转让，虽然在建工程的转让是在2018年10月，从法理上讲，视同转让行为发生的纳税义务应认定为2018年9月。故可以认定土地使用权作价入股符合法律规定。
2.土地增值税。根据《关于继续实施企业改组重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）精神，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征土地增值税的规定。本案中乙公司是房地产开发企业，由于甲公司的土地使用权投资、在建工程转让业务虽然不在同一时点发生，但前已述及“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设备一并处分”，故应一并缴纳土地增值税，并应进行土地增值税的清算。本案中应当充分调取就土地使用权投资、在建工程转让的有关资料，合理确定清算时限。按照《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条指出，所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为；所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为；所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入；提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定。
转让房地产的收入。本案甲房地产公司土地使用权入股、转让在建工程的成交价格如果低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
扣除项目按照相应的土地使用权成本923万元和在建工程1830万元之和、开发费用、两者之和加计扣除的10%（即房地产开发费用，利息费用不能准确核算，甲公司为非房地产公司不适用加计扣除的20%）、转让发生的相关税金（城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等 ）后进行土地增值税清算。
3.企业所得税。对于投资业务，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务”；《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产按公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现”。居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税，该项投资业务属于以非货币性资产对外投资的范畴，应按上述规定缴纳企业所得税。对转让在建工程业务，由于不是无偿划转，所以不能适用财税〔2014〕109号文件第三条规定：“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行，且特殊性税务处理：划出方企业和划入方企业均不确认所得；划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。”的规定。
《国家税务总局发布关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）中对母公司向其全资控股的子公司划转资产的行为，具体规定为两种，一是母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付；二是母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。因此，对于资产的无偿划转，在其他条件符合规定的基础上，无论子公司是否对母公司有股权支付，都可以按企业所得税划转的有关规定进行处理，在资产划转时暂不确认所得。本案中甲、乙公司双方并未就无偿转让在建工程达成协议，而是以转让形式支付补偿款（姑且不论支付金额的大小），所以不能适用无偿划转的规定。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
《税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
综上所述，应以公允价值做为甲公司股权投资、转让在建工程的收入，以分别以账面价值923万元、在建工程成本1830万元为扣除项目。这里甲公司有一定的筹划空间，如果以无偿划转方式转移在建工程，是否可以实现节税，后面做进一步讨论。
对土地使用权投资，假定土地使用权的公允价值为3000万元，会计分录为：
借：长期股权投资 3004.615万元万元
贷：无形资产923万元
营业外收入（公允价值与账面价值的差额）2077万元
应交税费——应交增值税（简易计税）4.615万元
对转让在建工程，假定其公允价值与账面价值相等，也为1830万元，此处应有的会计分录为：
借：应收账款1930.65万元
贷：在建工程1830万元
应交税费——应交增值税（简易计税）100.65万元
借：银行存款700万元
营业外支出1230.65万元
贷：应收账款1930.65万元
4.印花税。对于投资业务和转让业务，根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据”，这里的在建工程转移可以是有偿转让也可以无偿划转，对无偿赠与的财产除政府、社会福利单位、学校以外不适用免税，对于本案中的有偿转让当时未约定转让金额，可以先按照5元定额贴花，以后结算时再按实际金额，补贴印花；如果结算实际金额明显偏低的，税务机关同样可以 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。甲公司应根据股权投资和在建工程的公允价值按万分之五计算缴纳印花税。
（二）乙公司
1.契税。根据《契税暂行条例》规定，在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税；《契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属作价投资、入股转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税；《契税暂行条例》第四条规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定；财税〔2018〕17号规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。此处的划转，不再区分无偿还是有偿，本案中乙公司可以适用免征契税。
2.企业所得税。对于受让土地使用权和在建工程业务业务，根据《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
做为主营房地产经营的纳税人应分别做以下会计分录：
借：无形资产——土地使用权3001.5万元
贷：实收资本923万元
资本公积2077+3000×0.5‰=2078.5万元
借：在建工程 700.35 万元
贷：银行存款700+700×0.5‰=700.35万元
借：房地产开发成本——开发土地和新建房及配套设施的成本 700.35 万元
房地产开发成本——取得土地使用权支付的价款3001.5万元
贷：无形资产——土地使用权3001.5万元
在建工程700.35万元
并继续施工直到达到预计可使用状态。
乙公司平价转让股权的行为，股权转让收入按照转让时每股净资产或股权对应的净资产份额核定。由于取得的土地使用权要按公允价值计量，所以按净资产公允价值的49%份额减去收到的980万元调增应纳税所得额。
3.印花税。接受投资、受让在建工程两项业务与甲公司处理方式相同。对平价转让股权行为同样可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。以按净资产公允价值的49%做为计税依据按万分之五纳税。
4.土地使用税。投资业务前，由甲公司履行纳税义务。投资业务后，由乙公司计算缴纳。乙公司这里纳税义务发生时间不能以取得变更后土地使用证的时间即2018年12月做为纳税时点，应按合同约定将土地使用权占有的次月即2018年10月做为纳税起点，由于实务中土地使用证的取得与纳税人的实际占有时间往往存在时间差，这段时间易形成管理的盲区，政策依据是《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，土地使用者应当缴纳土地使用税。
5.增值税。甲公司选择简易计税的方法，乙公司取得的土地使用权、在建工程无法进行进项税额抵扣。
三、筹划思路
甲、乙公司通过取得土地使用权注资、在建工程受让、股权平价转让等一系列紧锣密鼓地运作，目的就是引入战略投资者——丙公司，旨在运用其充裕的流动资金、丰富的房地产运作经验以期获得一定的经济利益，对丙公司平价受让股权，同样应当按净资产公允价值的49%为计税依据，以“财产所有权转移书据”品目缴纳印花税。
应有的会计分录为：
借：长期股权投资 经评估确认的净资产×49%
贷：银行存款980万元
应交税费——应交印花税
营业外收入 （借贷差额）
甲公司：增值税、土地增值税、印花税不受收到700万元的影响，对企业所得税来说因为不符合资产划转的四种情形以及划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动的条件，故不能享受无偿划转的税收优惠，因为甲公司原土地用于商贸经营，投入土地后用于房地产开发，发生了实质性经营活动的改变，并计划引入具有一定资金实力的股东丙，12个月内将会投入开发，不可能停滞，因为时间价值是必然要考虑的重要因素，所以700万元也是无须考虑的因素。
乙公司：
印花税：非上市公司之间无偿划转股权应由主管税务机关根据《征管法》进行核定后纳税所以购卖价款也无需考虑。
企业所得税是主要考虑因素，这里如果不支付700万元，那么就是无偿取得的未完工产品，根据《企业所得税法实施条例》第二十一条规定，捐赠收入为来源于其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币资产，“接受捐赠收入，按照实际收入额或相关资产的公允价值确定”，故可按在建工程的公允价值1830万元做为乙公司的捐赠收入，年度汇算清缴时并入应纳税所得额申报纳税。
“通过捐赠、投资、非货币性交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础”，因此在建工程的公允价值1830万元可以做为乙公司未来房地产开发成本，在土地增值税清算、缴纳企业所得税时扣除，所以乙公司失去的只是当前缴纳税额的时间成本。
假如：货币的时间价值为6%，3年内完成土地增值税清算和主营业务成本的结转。
做为捐赠收入现在需缴纳企业所得税为1830×25%=457.5万元，得到的现实经济利益为1372.5万元；另一方面未来结转成本时，年利润总额为正数，主营业务成本增加将来可抵扣税额为457.5万元，其复利现值为457.5×（P/S，6%，3）=383.8万元，未来土地增值税清算时可抵扣成本大致增加数额为1830×30%=549万元，成本增加数额的复利现值为549×（P/S，6%，3）=460.6万元，可能会减少土地增值税清算时的适用税率，并可增加成本扣除率。我们可以看到，节税效应主要体现在乙公司降低的企业所得税和土地增值税。
如果选择以700万元取得在建工程，根据企业所得税法规定，“外购的固定资产以购买价款和支付的相关税费有及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出做为计税基础”，当下要付出的经济利益为700.35万元，将来只能以700.35万元构成土地增值税清算、企业所得税的扣除项目。
我们大致可以得出结论，选择不支付补偿款对甲、乙共同体来说是一个较为明智的选择。
如果单独考虑甲公司，在税负不受收到在建工程补偿款的情况下，更倾向于取得补偿款项、以获得经营所需的宝贵现金流；单独考虑乙公司，更倾向于不支付补偿款，实现未来少缴企业所得税和土地增值税的目的。
（二）筹划方案二要点：乙公司不按房地产公司注册，待引入丙公司后，将主营业务变更为房地产公司，并进行公司名称和土地使用权性质的变更。
该方案主要体现在土地增值税方面的优惠。根据《关于继续实施企业改组重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）精神，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征土地增值税的规定。
当前随着市场经济的发展，企业兼并重组业务呈现出形式多样、复杂多变的特点，做为企业需要仔细推敲交易背后是否存在涉税风险，并在税收政策允许的框架内，积极寻求税收筹划的方法，实现利益最大化。做为税务人员要注重业务学习，在管户日常纳税评估中更加注重对关联单位涉税信息比对，多进行实地巡查，多积累管理经验，这样才能做到依法治税，有效化解风险。
来源：每日税讯精选
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