双赢财务|购置新建商品房房产税纳税义务发生时间分析

近日，某税务机关在实施纳税评估时，通过大数据比对分析发现某金融企业2018年6月存在购置新建商品房并缴纳契税办理权属登记的行为，但同期未见房产税源新增登记信息，可能存在取得新购置房产未按规定缴纳房产税风险。

　　税务机关向纳税人发送了风险提示提醒函，纳税人回函表示该房产已购置但装修、消防工程等未完工，仍在“在建工程“科目核算，按照税法“委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税”的规定，由于未竣工验收，不符合房产税的缴纳条件，显然企业在对新购置房产房产税纳税义务发生时间判断上出现了误差，那究竟购置新建商品房纳税义务发生时间如何判定呢？我们不妨分析一二。

委托施工企业建设的房屋，是指自己通过出让、划拨等方式取得土地使用权，并通过与具有建筑资质的建筑企业签订建筑安装承包合同，委托建筑施工企业建设房屋，并在工程完工时按规定的程序办理竣工验收，出具竣工验收报告。这种情况下显然适用《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第19条规定：纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税，纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。——即在办理验收手续之次月起缴纳房产税。

购置新建商品房，是指纳税人从从事房地产开发的企业购置的新建商品房行为，包括签订房地产买卖合同，约定价格支付方式和房屋交付时间，并在缴纳契税后办理房屋权属转移手续。这种情况下显然适用《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条的规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。——即在交付使用之次月起缴纳房产税。

显然本案例中，该金融企业首先在房产来源或者房产性质判定上出现了误差，将”新购置商品房“判定为”委托施工企业建造的房屋“，不同的房产来源和房产性质适用不同的税法规定，纳税义务发生时间自然也大相庭径。

那”新购置商品房“到底如何纳税呢？核心要点四个字”交付使用“，企业认为就算是新购置商品房，一直没有完成装修改造，也未实际交付使用，自然不要缴纳房产税。注意了，税法规定的交付使用是指房地产企业交付给业主使用，只要房地产开发企业已经将房屋交付给业主，购房者就应该按税法的规定缴纳房产税，无论房产是否实际投入使用，是否在装修过程中，是否办理权属登记。

那交付时间如何认定呢？这里的“房屋交付使用”，各省政策并无定论，不妨参考以下几个文件：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔2009〕128号）第二条第二款规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。具体时间认定，笔者认为可以根据：1、合同约定交付时间；2、实际交付时间（交钥匙时间、签署使用通知书）等来进行综合判断。